Eintrag im Gewinnspiel-Blog vom: 30.05.2011

Eigentümergrundschuld? Was ist das denn?!

Einige einführende Worte zum Thema Grundschulden

Sicherlich haben eifrige Leser im Blog von Gewinnspiel-Gewinner.de bereits bemerkt, dass ich mich in den letzten Tagen vermehrt mit dem Thema Wohnen und Leben und auch mit einigen Alternativen zur Mietwohnung auseinander gesetzt habe. Da gab es z.B. den letzten Beitrag in dem ich auf die Frage Hausbau oder Hauskauf? eingegangen bin oder einen Beitrag zu privaten Darlehen (der sich zwar nicht direkt auf das Thema Immobilien-Erwerb bezieht, aber natürlich auch auf solche Sachen abzielen kann). Im Zusammenhang mit meinen Gedanken bin auch immer mal wieder auf den Begriff "Eigentümergrundschuld" gestolpert, der (zumindest) mir vollständig fremd gewesen ist und den ich daher in diesem Artikel etwas näher bringen möchte .... Wer noch etwas mehr über das Thema der Eigentümergrundschuld lesen möchte, der findet hierzu auch zahlreiche einführende und ergänzende Informationen auf eigentuemergrundschuld.de.

Hinter dem Gedanken der Grundschuld steht die Idee des Pfandrechts. Wer Geld leiht, der kann sein Grundstück (oder eben auch eine Immobilie) so belasten, dass der Gläubiger (also derjenige, der das Geld verliehen hat) bei Zahlungsverzug das Recht hat eine gewisse Geldsumme (z.B. die ausstehende Kreditsumme) aus dem Verkauf des Grundstücks oder der Immobilie zu fordern. Es geht hier also um das Thema "Absicherung eines Darlehens", durch die Belastung des Grundstücks erfährt der Gläubiger die Sicherheit im Fall von ausbleibenden Zahlungen auf das belastete Grundstück zugreifen zu können und so seine Forderungen zu decken. Das hat nicht nur für den Gläubiger Vorteile, denn Sicherheiten (die z.B. über solch eine Grundschuld geschaffen werden können) wirken sich natürlich positiv auf die Darlehens-Konditionen aus. Wer ab und zu Sendungen zum Thema Schuldnerberatung im Fernsehen ansieht, der wird sicherlich schon einmal das Wort "Zwangsvollstreckung" gehört haben - genau das geschieht nämlich, wenn man die Raten aus Darlehensverträgen nicht tragen kann und in massiven Zahlungsverzug gerät. Die Bank (oder ein entsprechender anderer Gläubiger) macht dann von ihrem Recht Gebrauch und lässt ein Grundstück oder eine Immobilie versteigern, der Erlös wird dann entsprechend (nach Reihenfolge der Eintragung der Grundpfandrechte) unter den Gläubigern aufgeteilt.

Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld ist, dass eine Grundschuld nicht davon abhängig ist ob eine Forderung des Gläubigers existiert (sie kann also eingetragen werden, ohne das ein Darlehen existiert). Die Grundschuld kann mehr als einmal (letztendlich beliebig oft) als Sicherheit für neue Darlehen gewählt werden. Dabei wird die Grundschuld im Grundbuch vermerkt. Die Eintragung und die Abgabe der Erklärung für die Eintragung der Grundschuld sind stets über einen Notar abzuwickeln. Der Notar kümmert sich allerdings nicht nur um den entsprechenden Grundbuchvermerk, sondern steht auch als Ansprechpartner und Berater zur Seite - ein Angebot das man sicherlich annehmen sollte um die komplizierten und umfangreichen Vertragsklauseln zu verstehen, die man in der Regel mit dem Eintragen einer Grundschuld unterschreibt.

Die Eigentümergrundschuld unterscheidet sich nun von einer herkömmlichen Grundschuld darin, dass hier keine Dritte Partei im Grundbuch eingetragen wird, sondern das der Eigentümer des Grundstücks die Grundschuld trägt. Eine Eigentümergrundschuld ist also eine Grundschuld, die nicht auf den Namen einer Bank oder eines Gläubigers läuft, sondern auf den Namen des Eigentümers des Grundstücks. Klingt im ersten Moment etwas komisch (warum sollte man sich freiwillig eine Grundschuld eintragen lassen?), macht aber bei genauerer Betrachtung Sinn - insbesondere dann wenn man irgendwann die Kreditaufnahme plant und bisher noch keine Grundschuld hinterlegt ist. Da die Grundschuld (wie oben erwähnt) unabhängig von einem Kredit ist, kann sich jeder Eigentümer die Eigentümergrundschuld eintragen lassen, ohne dafür etwas (monatlich) zu zahlen. Er sichert sich somit quasi den ersten Platz in der Schlange der eingetragenen Grundschuldner und kommt somit - im Falle der späteren Zwangsvollstreckung am besten weg (denn der Verkaufserlös wird dann ja nach der Reihenfolge der eingetragenen Grundschuldner aufgeteilt). Will man irgendwann einen Kredit aufnehmen, so kann man dem Kreditinstitut die Eigentümergrundschuld anbieten (dies wird durch entsprechende Umschreibung der Grundschuld erreicht), die auf Platz 1 in der Schlange steht und so günstige Konditionen erzielen.

Wie immer an dieser Stelle der ganz wichtige Hinweis: Ich bin kein Anwalt und kein Notar und schreibe hier nur meine eigene Meinung / Erfahrung nieder. Alle Angaben werden also vollkommen ohne Gewähr gegeben!